文/庞无忌

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在今年2月和3月房地产市场热度出现一轮快速回升之后，4月份市场表现如同“一脚刹车”，楼市复苏节奏明显放缓。

每当数据出现转折式变化，总会引发诸多猜测：复苏提前结束了？房价还会暴涨？这些想法可能误判了楼市。

复苏“踩刹车”

国家统计局17日发布的数据显示，4月70个大中城市房价环比涨幅整体回落，新房、二手房价格环比上涨的城市数量均较上月减少。

特别是二手房市场，降温趋势更为明显。70城中，4月二手房价环比上涨的城市减少了21个；二、三线城市二手房价均现“停涨”态势，一线城市涨幅也有所收窄。

房价乏力的背后是房地产销售的放缓。3月下旬以来，主要城市房地产销售复苏进度也出现明显放缓。据机构统计，重点城市房地产销售面积环比下跌25%-50%。

国家统计局前一天公布的房地产开发投资、房屋新开工面积等反映供给端的指标同比跌幅亦有所扩大，房地产市场出现回暖动力减弱的态势。

在连续两个月的大幅回暖之后，楼市热度走降，这意味着什么？楼市又“熄火”了吗？

楼市并没有“火起来”

实际上，今年以来楼市并没有“火起来”。根据官方的判断：中国房地产市场总体依然处于调整阶段。

国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖日前指出，尽管房地产市场需求出现恢复迹象，但房地产投资和开发建设仍在下降，房地产市场整体处于调整期，稳定房地产市场，保障和改善民生，仍需要继续努力。

值得注意的是，从官方近两日发布的数据来看，4月份房地产市场销售端和供给端出现冷热分化。

一方面，销售端持续回暖，1-4月份中国商品住宅销售面积、销售额同比增幅均扩大；全国新建商品住宅销售额绝对规模仅低于2021年同期峰值水平。

但另一方面，房企拿地、投资、新开工等供给端数据依然趋冷。销售端的改善并没有传导到供给端，两端反馈时滞较长，意味着其中仍有环节未打通。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，供给端的制约因素在于部分企业风险处置和债务偿还等尚未完成，导致开发商整体拿地、开工的积极性较低。

在这一背景下，楼市“大火”、房价“暴涨”的说法都缺乏基础。后续个别热点城市的个别项目或现热销，但并不意味着大面积、大幅度的升温会紧接着出现。

楼市也并未“凉下去”

多项指标指向4月楼市复苏节奏放缓，但这并不意味着楼市已经转冷了。

一般而言，每年春节后至3月份楼市成交冲高，4月份，特别是4月下半月开始，成交活跃度会有所下降，因为小阳春的“主力军”买房入学需求已基本释放完毕。

排除季节性因素的影响，只看绝对规模，其实目前主要城市房地产市场包括销售量、房价等仍处于相对较高的位置。

以北京为例，4月份北京市二手住宅网签量为13928套，虽然较3月份的22192套下降明显，但与去年同期基本持平。需要看到，一个月1.3万套的网签量并不低，市场处于不冷也不热的状态。

应该如何看待楼市阶段性复苏放缓？贝壳研究院市场分析师刘丽杰认为，在一季度市场需求集中释放后，市场交易量季节性回落，价格环比涨幅收窄，这是市场修复过程中的自然回落和调整，是市场向合理中枢修复过程中的正常振荡。

诸葛数据研究中心高级分析师陈霄则认为，在经历了前两月大幅回涨后，房地产市场从强复苏转入弱修复阶段。她预计，5月市场大概率延续稳定运行态势，较4月波动幅度不会太大。

一线城市韧性较强

需要看到，4月份一线城市房地产市场依然“坚挺”，显现出较强韧性，将为后续市场的持续复苏提供支撑。58安居客研究院院长张波指出，4月份，一线城市新房价格环比涨幅略有扩大；二手房价也保持环比增长。

“今年的楼市复苏是从热点一二线开始的”，张波说，尤其是在一线城市，楼市热度已经传导到了土地市场。例如上海今年第一批次集中供地成交额高达519亿元人民币，参拍企业数量创近6年最多。他认为，一线城市的房价未来波动会呈现“振幅小、向上趋势不变”的特征。

招商基金研究部首席经济学家李湛认为，中长期来看，年内房地产企稳向好是大概率事件，特别是2023年经济复苏将带动房地产回暖。考虑到居民部门购房信心与意愿修复等因素，他倾向于认为，年内房地产市场会呈现出渐进式复苏，不同城市、不同地区复苏的节奏有所分化。

后续各地支持性政策或加码

4月以来楼市提振政策持续加码，郑州、杭州、合肥等重点城市缩小限购范围，上海上调多子女家庭住房公积金贷款额度，北京房山发布引才聚才政策等。

刘丽杰认为，官方已明确在“房住不炒”前提下继续支持刚性和改善性住房需求，预计短期住房政策保持宽松并持续生效，有助于促进市场量价平稳修复。

中指研究院市场研究总监陈文静认为，二季度，各地楼市政策或继续优化，如重点一二线城市库存较高的郊区或按照“一区一策”原则，优化限购条件和“认房认贷”政策；结合生育政策，对二孩以上家庭的限购套数、首付比例、房贷利率等给予支持；降低税费等。

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