在深圳，地产界，投资界，很少有人不知道中信东角头地块了，歌剧院的影响力太大。就连圳华，达力，很多人也能联系上，这几年，我没少跟身边人讲功课，但是，大多数人，都需要等到股票涨到惊艳的程度，才流露出悔不当初的讪笑。

因为，我看见，已经有很多专门做房地产营销的自媒体，将深圳歌剧院旁边，号称“”中信东角头项目”的，深圳圳华港湾有限公司的这块黄金宝地的来龙去脉，说得非常清楚了。因为现在是手机时代，5G时代，甚至是GPT时代，要把一件事情弄清楚，其实是不难的，因为信息传播，实在是太快了，反复传播的结果，事情当然就弄得清清楚楚。

【资料图】

我这里转两个链接，大家看看信息的透明程度。等了近30年，中信东角头项目和半岛城邦五期到底谁先来？_深圳_公司_蛇口(sohu.com)

实探中信东角头项目！深圳打新的“天花板”…_腾讯新闻(qq.com)

说实话，这些信息，对于资深达力投资者来说，都是些成谷子，烂芝麻。烂熟于胸了。今年达力的半年报后，在热心达友的沟通下，我们一行人也去了香港达力总部拜访。凭借达力管理层几十年的董事经验的熏陶，我们当然也没有得到什么内幕消息，只是沟通了我们早在深圳圳华地盘眼见为实的一些事情，然后回家“叮咚鸡”（粤语：等通知）。

昨天的公告，主要是撤销圳华的强制清算，然后明确未来要分地，并且达力和深航运这两个直接的股东方，已经形成了谅解备忘录。并且也非常肯定地得到了政府的认可，因为2023年5月4号，深圳中院批准撤销强制清算，主要目的就是绕开强制清算的法律程序，以加速土地置换和落实分地。

有些资深达友都在困惑，这两块地，大小不等，位置不同，容积率不一，怎么分呢？其实我也不知道。但是，我想，经过了这么多年的沟通和坚持，最后还是分地，那怎么分法，一定已经胸有成竹，并且得到了政府这个核心的主管部门的认可，才最后通过正式的公告发出来。正式公告是非常严谨的，在去年底到现在，半年多了，深圳圳华地块搞得热火朝天，达力上市公司层面，一句话都没有，那就是那时还不能说，现在才是水到渠成的时候。

从2003年谈到2023年，达力一直在坚持这块地，并且在2016年强制清算开始后，达力的多次财报，都强调可能分地这件事。那么分地究竟意味着什么呢？为什么达力要苦苦坚持20年呢？在我们原来的各种猜测中，分地选项都是放在最后，为什么成了最终选项呢？还是这块黄金宝地，价值太大，买卖双方谈不拢，特别是达力的坚持，简直到了匪夷所思的地步。从毅力这方面来说，我们对于达力老板陈永栽佩服得五体投地，毕竟陈老总也是80多岁的人了啊！坚持到现在，那绝非一般人可以做到的。

两块地的数据，我们都已经看到，这里再贴一次：

第一块地，地面面积44144.95平方米 ，建筑面积216591平方米。

第二块第，地面面积64676.09平方米，建筑面积179091平方米。

都是等价置换，无需另外付费（这点被很多人质疑，建议质疑者再去读原公告：无需花钱！），但是，两块地肯定有差距，如何分？是拣√，还是划拳？差价如何补？税费如何算？这都在我们思考的能力之外，但是他们既然说分得了，那就一定分得了。

土地的价值是毫无疑问的，并且很快就要水落石出，还包括早就在抽屉里面的拆迁协议，也即将水落石出。有很多深圳本地，房地产界，投资界的专业人士，对于这块地的整体估值是300亿人民币（含税)，现在明确要分地，那么，达力即将拿到手的地价值是150亿（含税）,如果达力自己开发，税费后置，也就是达力100%拥有一块150亿人民币价值的深圳黄金宝地。肯定不愁卖，而达力今天涨了14%后的市值是25亿港元，合22亿人民币，市值还是价值的七分之一左右，担心这担心那，价值的低估极度明显，何虑之有？

今天让我惊讶的是这样一个问题： 那些这么早就讨论打新中信东角头房地产的房地产精英的理由是： 中信东角头是黄金宝地，周边楼盘都20万+的价格，而深圳房地产销售限购，周边新房销售限价是13,2万元每平方米，所以打新必赚。但是，现在如果有这个打新的钱（大概500万到1000万），运作一下买达力，不是更加稳赚吗？

遗憾的是，我跟好几个类似的精英说了，他们都把头摇得拨浪鼓似的。哈哈，其实行业有专精，各赚各的钱罢了。这让我们更加理解了人沟通之间的鸿沟。因为同类项无需说，不同项鸡同鸭讲，只有最后的结果，才能证明对错。巴菲特，芒格很伟大，但是一路上质疑的人还是不断（也包括我呀，我真正关心伯克希尔的股价，大概在 13 万美元的样子，那时候，我自己认为买不起，现在仍然买不起，但是我已经有了自己的思路。）

因为，他们说了，你说了两三年，钱在哪里呢？钱确实没有，所以话也没有了。

我确实没赚到，感觉疫情三年，就像一张白纸似的，没有留下任何的痕迹。

但是，从投资界来看，2016年1月，我以2.78元买入88万股达力的时候，到现在已经七年，假如看成那时候开始的一个净值为1的基金，目前的净值则为3.68，当然还是过得去的。乐在其中而已，最主要的是，身在地产行业，却躲过了狂风暴雨。

昨天晚上，当达友庆祝的时候，我说我先保持沉默。果不然，今天的市场是算在疑惑中盘整，买卖盘都不积极——-大家都磨怕了。

达力集团，假如未来真有机会（比如翻番的那种），明天其实是好机会，相当于过去的七年，都省略了。但是，我感觉到，等达力到了15元，一定会有很多人来问我：老渔，你好牛啊，达力还可以买吗？我想，我在10,62元，委婉地建议你们买，（直接建议，那是不可能的了！），你没有反应，那么真到15元，我希望你祝福我，或者嫉妒我，但是不要问我能不能买，我不会再回应。

特别是那些手握重金，等待打新房地产的人们。 虽然隔行如隔山，但是，我劝过你，那就是机会，你不该当耳边风。（哈哈，收尾短促了些，还是我昨晚的心情吧，今天已经平和很多了～～～别人也觉得他自己不被人理解，只是我也不知道啊。将心比心吧。）$达力集团(00029)$ $贵州茅台(SH600519)$ $昆仑万维(SZ300418)$

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